图文实录|中国产城融合大会(上午)

2020-01-08 10:21:41来源:中房网

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??2020年1月8日,由地金联资本、润泰资本主办的“中国产城融合大会暨第十届地金联年会”在北京召开。本次峰会云集了专家学者、地产大咖、金融领袖、投资巨头、传媒精英等行业内卓越代表,以推动产城融合思想发展与建设为宗旨,以地产企业转型和发展为主线,全力打造一个共商产城融合发展,房地产金融创新的高层次对话平台。以下为图文实录:

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  李丹:尊敬的各位领导,各位来宾,现场的各位观众朋友们,大家上午好!
  郭述杰:大家上午好!
  李丹:欢迎来到第二届中国产城融合大会暨第十届中国地金联盟年会现场,我是新华社主持人李丹。今天和我一起主持的是中国地金联盟联席主席,润泰资本的董事长郭述杰先生。
  郭述杰:大家好,谢谢大家!
  李丹:本次大会由地金联资本、润泰资本主办,好屋集团、芯聚集团、曲江新鸥鹏文化教育控股集团联合主办;全联房地产商会指导,凤凰网奇点商业、新鼎资本、北京大学房地产总裁黄埔同学会协办,幸福寰球联盟地金联盟承办的高规格的产业、地产、金融领域的顶级行业盛会,本次峰会云集了地方政府、专家学者、地产大咖、金融领袖、投资巨头、传媒精英等行业内卓越代表,以推动产城融合思想发展与建设为宗旨,以地产企业转型和发展为主线,全力打造一个共商产城融合发展,房地产金融创新的高层次对话平台。希望围绕中国房地产热点时事与展望,深入解读当前全球宏观经济与中国经济与政策动向,对中国产城融合发展进程、房地产建设、行业及金融政策、金融创新等进行多角度探讨及深度剖析,共同找寻区域城市与产业发展的动力与发展的创新思路,为处于行业大变革的中国房地产业带来可持续发展的前瞻性思考,以促进和深化房地产金融领域的峰层对话与合作,并以此促进中国房地产业持续、健康的发展。
  上次在我们搭档时问过您对于2018年房地产市场,会用什么样的话总结,今天即将迎来2020年新的开始,您会怎么样回顾过去2019年中国房地产市场的发展呢?
  郭述杰:2018年,中国的房地产市场可以说在艰难中前行,但是销售额却创了新高,2019年各地方政府频出各种调控政策,各大房企举步维艰,如履薄冰,2020年中国的房地产形势将何去何从,将会出现什么样的局面和发展,今天房地产行业的各位领导 、地产金融界的各位大咖将会给我们最专业的解读和启迪。
  李丹:郭总说的非常精准,对于过去一年和未来2020年给出了您自己心中的答案。
  今天现场也想听一听来自中国房地产行业精英们对于2020年未来会做出怎样的判断。
  现场高朋满座、贵宾云集,首先请允许我和郭总为各位介绍一下出席今天盛会的主要领导和贵宾,他们是:
  地金联盟名誉主席、住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席 顾云昌
  地金联名誉主席 汇力投资基金管理有限公司董事长 中国房地产开发集团 理事长 孟晓苏
  全国人大代表、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长、中国电商扶贫联盟主席、中华慈善联合会副会长、林达集团董事局主席 地金联名誉主席 李晓林
  恒大集团首席经济学家 研究院院长 任泽平
  地金联执行主席 地金联资本董事长 申威
  地金联联席主席 润泰资本董事长  郭述杰
  商务出版社社长、中国企业改革与发展研究会副会长 郭周明
  地金联联席主席 芯聚集团董事长 好屋集团创始人 中国孵化器协会副理事长 汪妹玲
  地金联联席主席 曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁  李战洪
  中科产城(北京)建设开发有限公司董事长 郭莹辉
  民生银行私人银行创始人副总裁  李文
  中化汇力投资管理有限公司 副董事长、中国资产证券化论坛基础设施证券化委员会主席   孟明毅
  中国资产证券化论坛执委会主席、中伦律师事务所金融部负责人  刘柏荣
  中国电建地产集团总经理助理、投资总监、产业地产事业部总经理    谈晓君
  领地集团助理总裁兼品牌总经理 姚科
  泰禾集团副总裁 全忠
  荣盛产业新城集团副总经理 王玉龙
  中联智创独角兽加速器董事长 曹志国
  源嵘投资董事长 许大金
  鸿坤产业集团总裁 朱江
  清华大学国家金融研究院、清华大学五道口金融学院、五道口投资基金董事长、奇瑞汽车副董事长 周建民
  国国际商会投融资服务委员会主席 金融学博士后 经济学博士 地金联名誉主席  谢京生
  好屋集团联合创始人 陈兴
  新鼎资本董事长 张弛
  天圆祥泰董事长神州企业家俱乐部创始人 左安一
  阳光100集团副董事长 范小冲
  鑫苑集团副总裁 陈立洋
  新派公寓创始人CEO 王戈宏
  北京九汇华纳产权公司董事长 徐世湘
  思源软件董事长 丁武
  奇点商业COO兼总编辑 王杰
  北京丰台区综合投资集团董事长党委书记 郝永昶
  芯聚集团副总裁 新炬资管 执行总经理 马红科
  曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁  李战洪
  泛华集团副总裁 杨年春
  王志纲工作室北京战略策划中心总经理 任国刚
  中国商业联合会专家委员会委员 赖阳
  美方健康产业集团总裁 刘永旺
  恒一置业董事长 闫晓鹏
  北控医疗健康集团副总裁  北控医疗产业基金总经理 何风志
  绿科科技国际有限公司执行董事 汪传虎
  全联房地产商会商业地产工作委员会副秘书长 杜鸿
  当代置业总裁 张鹏
  途家及斯维登集团联合创始人 罗军
  另外还有来自于中国金茂、中国铁建、中交地产集团、中海地产、中骏地产、恒大集团、碧桂园集团、北大资源、华夏幸福基业、鸿坤地产、旭辉集团、首开集团、天鸿地产、华远地产、世茂地产、龙湖地产、北京城建、首创置业、路劲地产、新城控股、金地集团、金融街控股、葛洲坝、中国五矿、恒一置业等地产等地产界的高管,以及中国民生银行、华夏银行、广发银行、建设银行、北京信托、中信信托、民生信托、四川信托、重庆信托、嘉实资本、中城联盟、广联达金融、中信资本、中信证券、银河证券、宏源证券、国海证券、中德证券、等众多地产金融界的朋友。
  本次论坛还要感谢战略合作伙伴:天诚中国、中国云谷产业集团、林达集团 哈尔滨林达世界欢乐城·外语城、Golden Bay Visa Group、中信建发、洞见学院、忆麦国际酒业、北京黔酝,及多家媒体的支持。
  郭述杰:下面让我们以热烈的掌声欢迎地金联执行主席 地金联资本董事长 申威 致本次大会的欢迎辞。

地金联执行主席 地金联资本董事长 申威地金联执行主席、地金联资本董事长 申威

  申威:今天非常激动,在1月8号这样一个非常大吉大利的日子大家欢聚一堂。
  尊敬的孟晓苏主席、尊敬的顾云昌主席,尊敬的各位地金联盟的好朋友们,尊敬的在中国产城融合界一线奋战的朋友们,各界新闻媒体朋友们,大家新年好!
  今天每个人都戴上非常喜庆的红围脖,我们心情也非常明朗,感觉到非常温暖。前两天北京刚下了一场大雪,瑞雪兆丰年,也预示着中国产城融合今年大的发展。
  今天已经进入到21世纪的20年代,一个新的时代到来了,我们面临着非常错综复杂的全球的政治、经济、军事的形势。前两天,美国炸了伊朗,这样一个非常严峻的形势下,今年新的发展目标、新的方向、抉择应该是怎样的?我们的发展应该是怎样的?这也是我们一直在思考的一个问题,期待着今天很多产业界、科技、文化、教育、养老、医疗,以及在北斗科技方面的专家们给我们更多的答案和解答。
  今天大会主题是“产城融合”,产城融合概念是指产业和城市的融合发展,以城市为基础,承载产业空间持续向上发展的模式。城市没有产业支撑,再漂亮,也是一座空城、鬼城、睡城。产业没有城市依托,再高端,也是空中楼阁。当前,全球的产业结构正在发生重点的转移,中国面临产业结构转型巨大的挑战,也是巨大的机遇。中国要全面进入小康社会,没有朝气蓬勃的产业发展,就没有良好的就业与经济发展。产城建设当然也离不开房地产建设,实现小康的诉求,安居乐业也是中国传统根深蒂固的思想。2019年,都说房地产太难了,融资难、销售难、放款难、住宅难、商办更难。就在这个万难的2019年,中国的房地产成绩是怎样的?2019年总销售额已经突破16万亿,比2018年增加1万亿,在如此房地产强监管、严调控下,增长率虽然下降,但总体量非常巨大。
  很多人问原因是什么?昨天绿地集团发布公告,增长率是30%,前天金地发布报告是增长29%。最近很多人在微信里互动,也给我打电话要探讨其原因。我思考,中国产业经济结构和中国产城融合发展的现状,市场客观存在着巨大的需求。总结原因有一变和六不变。
  第一,货币政策没有变,中国M2曲线和房地产上涨趋势完全重合。
  第二,土地制度没有办,在现行土地制度下,只要是限制性资源,只要是稀缺性资源,越限制越上来,土地、市场在人口净流入城市一定还会上涨,人口流出的城市、偏远城市会相反,以人为本的原则永远不会改变。
  第三,土地财政还没有改变,很多地方政府对土地财政的依赖度没有改变,还没有其他行业可以替代。
  第四,中国的城市化进程还远远没有到发达国家的水平,我们跟美国、英国等很多发达国家还有很大的差距。
  第五,人民对美好生活的追求永远没有改变,对实现小康目标的理想依然没有改变,我们很多城市虽然高楼大厦建设起来了,但是规划水平还很差,规划理念、城市面貌、社区配套、城市环境和较发达国家还有非常大的差距,我们的住房条件、房子品质还有待提升和改善。因此,很多大城市的城市更新、旧城改造,品质差的一些社区,甚至很多都没有电梯,这种项目还大量存在,没有合理的采光、没有合理的户型、没有良好的社区配套,美国的房地产到现在已经发展80年了,都说美国房地产不好,但是我们看到很多城市,包括一些热点城市的房价都在上涨,而且我们在洛杉矶看上一套房子,两个星期之内就涨了2万美金。实际上,美国的房地产发展这么多年,市场需求还是依然巨大,全球最大财富积累的载体还是房地产。对比海外房地产差距,还有一定的距离,我认为中国再干80年是没有问题的,我们的人口比美国要大很多,可开发用地比美国小很多,因此我们还有很多改善型需求,我们的生活环境距离发达国家的幸福指数也是有一定差距的,国外的产城融合度、居住环境比我们要先进。
  第六,中国房地产对于中国经济的支柱作用还没有改变,短时间依然没有好的行业进行替代。这些综合的原因,就是今天召开第二届中国产城融合大会的初衷,希望以产促城,以城促产。
  中国房地产市场,包括产城融合的发展的“一变”是“强者恒强,弱者消亡”,很多地产企业倒闭、很多地产企业转型,大的头部企业规模越来越大,未来在中国房地产界一定会出现年销售额超过1万亿的大型企业。中国房地产业真正进入到了“白金时代”,而不是“白银时代”,“白金时代”意味着门槛更高,对于入门企业的资质要求,包括品控、品牌、综合能力有更高的要求。房地产会越来越进入寡头时代,因为我们在美国看到可以买的房子、品质非常高的房子就是两大开发商。未来头部企业对于整个市场份额的占领会逐渐增强。
  中国越来越重视产业发展的房地产企业会更好生存下去,中国金茂、金科地产、中国电建等很多百强房地产企业都在转型,都成立了产城融合部,都成立了产城事业部,这是一个非常好的信号,产城融合发展的时代已经到来了,在座任重道远,只争朝夕,不负韶华,共同迎接2020年的到来。谢谢大家!

  李丹:感谢申总热情洋溢的欢迎致辞,申总讲了一个非常重要的关键词,无论中国还是全球,2020年我们面对的是压力与挑战,全球经济动荡,风云迭起,中国经济也面临着下行压力,但是我们仍然看到希望和未来,我们希望通过产业改变每个城市的面貌,城市是每个城市的灵魂,今天参会的房地产企业和与会嘉宾都在思考未来如何发掘每座城市的灵魂,用产城融合激发城市的活力,从而寻找到未来的前进方向,就像今天大会的主题词一样,2020年让我们不负绍华,只争朝夕。接下来有请地金联名誉主席 顾云昌领导进行致辞发言。

地金联名誉主席 顾云昌地金联名誉主席 顾云昌

  顾云昌:各位朋友,新年好!这是第二次中国产城融合大会暨第十届地金联年会了,时间过的真快,我们终于迎来了全面实现小康的这一年,20年前是基本实现小康。原建设部长说小康不小康关键看住房,今天我们是能不能全面实现小康,全面不全面,住房最体面。如果大家的住房没有解决好,全面小康就是一句空话了。
  全面小康是两个维度:一个是所有人的小康,不是一部分人的小康;第二个是全方位的小康。中央经济工作会议讲到了2020年全文叙述当中说2020年是决胜之年,收官之年,不管如何都要实现全面实现小康,最要解决的是老百姓的生活问题,这个当中特别强调了六项重点工作,第一讲的是理念,五大发展理念;第二个讲的是小康的目标的实现,要解决好三大关键问题,或者说三大攻坚战。因为我们现在最缺少的是什么,第一,全面小康贫困家庭必须小康;第二是空气质量、土壤质量和水的质量,污染问题。我发现这三个方面的论述上有不同,第一个关于解决全面小康的攻坚战的脱贫问题,讲的内容最多。第二方面讲的也不少,水污染、空气污染,土壤污染怎么解决。但是有意思的是,去年最关心的金融风险问题在第三个攻坚战当中讲了两句话,一句话是“中国的金融体系基本上是健康的”。第二个“我们要稳杠杆,保持金融市场的稳定发展”。这是不是意味着第三个攻坚战不是问题了,因为房地产最困扰的是去年收紧了货币,特别是收紧了对房地产的融资,今年会怎么样,这句话意味着什么值得思考,但是我想肯定不会继续收紧了,因为我们已经不提去杠杆,而是稳杠杆,三去已经完成了任务,去库存,去产能和去杠杆。这些问题在金融政策方面会怎么样,元月四号又放开了降准,允许不允许钱流入房地产,情况如何,会不会像去年郭树清主席说的那样,要严格控制货币流入房地产领域,卡的很紧,所以很多企业感到很困难。这是一点。
  是不是库存去掉了就没有问题了呢?我恰恰认为我们要警惕房地产新的库存,可能有两个方面,一个是大城市的商业地产、写字楼,因为从我们的数据显示,2015年全国的空置房7.1亿平方米,现在是4.7亿平方米,去了两亿多,但是留下的库存,一半以上是商业地产和写字楼,表面上看起来住宅地产库存已经去的非常好了,当前我认为在新的一年要注意的是,一个是商业地产去库存,这个库存主要在大城市里,所以中央和国务院发通知说允许商改住,只有北京和上海这样的地方不允许商改住,现在是不是要悄悄的放开了,而且很多商业地产还没有起来,正在干,现在的运营已经发生了问题。城市更新里面要不要把这个事情作为重要的事情考虑呢。
  第二个库存现在尽管没有发生,但是会发生,就是中小城市的地产,去库存棚改之后中小城市的房子一下子去掉了。我看到许多地方政府说一下子卖光了,市场很好,大量的供地,开发商拿地。现在情况下的中小城市的情况如何?人流情况?消化情况?我都很担忧。不说去库存了,相反在房地产市场上的两个库存值得我们警惕,这是我讲的这层意思。
  讲到具体房地产的时候,2020年的任务中,我研读了一下工作报告,两个方面:一个是加强对特别困难家庭住房问题的保障。到了2020年,城市当中脱贫问题主要是住房脱贫,没有达到指标,没有房子住的,买不起,租不起的怎么办,提出了政策性的租赁市场的问题,过去光说发展租赁市场,我认为现在更精准了,主要是政策性的租赁市场,市场化的东西我认为主要是企业的行为,政府应该把城市当中两部分人,刚上班的和农民工兄弟,过去农民工兄弟的住房问题上关注不够,以深圳为例,深圳的住房下了很大的工夫,但是过去的保障房绝对是针对户籍的。中央提出的住房保障体系,当前最大的问题就是大城市中房价高,有不少农民工兄弟没有很好的解决住房问题,还有新上班的人,如何解决?
  中央提出来加强住房保障,我觉得应该加大精准保障的力度。我提出了精准保障的问题,过去的保障房盖了不少,但是发现有的地方保障房卖不掉,出租不了,空在那里,如果再大量的发展,盲目的发展,这里面是有问题的,我觉得就是一个精准的问题。
  其实保障房是针对个人的,哪些人是被保障的对象,哪些是低收入家庭,哪些是中低收入家庭,没有几个城市弄明白了,北京和上海有没有说今年多少家庭和个人是中低收入家庭,顾云昌还是申威,中低收入还是低收入,没有,被保障的对象也不知道什么时候能解决我的租房问题,租我还是卖我。
  最大的问题是人,过去是以套为中心,今年盖了多少套的房子,给谁了?我们应该把保障房的任务落实到个人,现在哪一个城市有多少保障的人,解决了多少,明年要解决多少,这才是保障房的精准保障的路子。
  我希望、我也建议,我也相信各级政府会这么做。
  第二个问题是市场问题,市场问题那些话我们都很熟悉了,房住不炒、因地制宜,全面落实因城施策,而且把住建部去年的“三稳”已经上升到国家的高度,稳地价、稳房价、稳预期。这当中突出了什么?房住不炒是长期的政策,而且现在主要是全面落实因城施策,这是我们06年开始调控到现在得出的最好的一个结论,“全面落实因城施策”,因为房地产市场的特点以及显现出来的问题导致的。
  如何搞好这两件事情,请大家注意城市更新,旧小区的改造前面加了一个城市更新,要比过去光讲旧住宅改造更好一些,这跟我们今天谈的产城融合密切相关,房地产的发展必须要把新城建设和老城的旧区改造,特别是城市更新内容凸显出来。
  为什么这么做,也和刚才我们说的目标的导向有关系,因为我们大多数的困难家庭是住在老旧小区当中,需要通过城市更新,一方面城市面貌的改善,另一方面是中低收入家庭住房问题更加精准的得到保障。
  我想分析中央经济工作会议,房地产的部分有这么几个体会,谨供大家参考。
  为了发展,肯定还要追求好的房地产市场,总的思路应该是高质量发展中国房地产,我认为起码三个方面,一个是要有好市场,第二个要有好的产品,第三要有好的企业。
  好的市场我认为是三个基本和活跃、有序,三个基本是供求总量基本平衡、供求结构基本合理、供求价格基本平稳。这三个基本恐怕是在十几年前汪洋当副秘书长的时候,建设部的政策意见在会上专家讨论写入到中央文件的。
  真的好的市场应该是不受控制的市场,市场经济应该是开放的,活跃的,真正好的市场应该是活跃的,而不是这个限,那个限的。
  有序的,最近国务院下了文件,关于租赁市场的规范问题,活跃两个字很重要,如何在活跃上做文章,这个健康是建立在全新的健康的基础上,而不是捆在一个方面再发展的。那不是充分发挥房地产的作用的。
  我看到了2019年的指标,大家知道2019年房地产是下行平稳,平稳下行的。第二句话,价格平稳,房价地价都基本平稳。尽管地价下降了不少,总量交易额下降了10%多,但是总体上价格是平稳的,都是稳中有升的。
  第三个是资金,要稳住了,房地产的金融稳住了,我们是这么比喻的。
  这些成绩的取得是现在的条件下得到的平稳,我注意到住建部在说整个房地产的时候说了一句话,保持房地产市场的平稳健康发展,过去经常提促进房地产健康发展,现在保持,因为我们说去年房地产市场稳定发展,但是只是在我们现在的基础下,真正的一个好的市场应该是更加开放,更加规范的,另外从价格方面是平衡的市场。
  这是我讲的关于房地产市场的情况,如果说房地产我还发现一个很有趣的现象,整个中国经济下行,增速放缓,房地产也是一样。房屋销售是下行的,因为我们房屋销售的增长速度是放慢的,今年差不多0.2、0.3左右,但是我们的价格还有7%的上升,涨幅也少了,下行了。但是土地是下降的,土地的交易量同比下降了13%、14%。卖房子是下行的,卖地是下降的,但是也有上升的,投资上升了,投资上行了,我们的投资增长2016年6.5%,2017年7%,2018年9.5%,今年到11月份是10.2%,投资增速还在上升,所以房地产是上升还是下行?总体是下行的,投资是上升的,而且房地产投资是差不多主要指标当中最高的指标之一。我们的投资增长5%点多,消费增长8%点多,房地产投资增长10%多,进出口基本上持平。这是基本情况。
  房地产在这样的情况下我们如何看待,所以我想下面重点讲一个看法,关于房地产的三大要素问题,高度关注房地产的三大要素:人口、土地、金融。
  如果说我们的市场有改善,调控取得了成效,完全是由于三大要素发挥了作用,或者说三大方面都符合由于市场化的要求才可以推进,反过来很难有改善。
  很多专家说长期看人口,中期看土地,短期看金融,影响房地产的三要素。我认为金融是定冷热,土地是关键,人口是根本。市场的冷热和货币金融密切相关,大量的货币进入的楼市,必然导致楼市的加热,反过来对楼市的资金进入很少,融资方面出现问题,肯定市场不活跃,通过金融杠杆调节。
  为什么去年市场保持比较好的平稳,有一点大家注意到,前两年国家出台政策,提出了对不同城市的土地供应,我们不能光看了金融的问题,更要看到土地的问题,他提出来如果说库存六个月以内的,说明土地不够,要加大土地供应。十二个月以上要减少土地供应量,三十六个月以上不供应土地,市场比较平稳是因为差别化的土地供给,我们过去说房价比较高的原因之一是土地错配,该供应土地的地方没有供应,不该供应的地方大量供应,过去我们控制人口,上海北京不能超过1800万人口,早就超过了1800万人了,但是土地还是按照1800万人口供应的,深圳更甚。反过来一些小地方,小城镇大量的发展,大量的供应土地,结果土地出来了,人都走了。2015年我们提出去库存的时候是这种情形,总体上我们的库存很大,其实一方面要库存,一方面城市出现房价上涨过快,不了解房地产以为是一个悖论,其实很清楚,过去的房价上涨过快的城市主要是土地错配,这几年应该说土地部门在这方面有改进,按照市场的实际情况配置,而不是坐在办公室里面配置土地,这一点是我们调控上很大的进步。
  人口问题更凸显,有人总结2019年的时候说有几个人跑到鹤岗买了房子,四万多块钱,那个地方为什么房价上不去,很清楚,产业不行,人流失了,为什么很多城市还在上涨,由于土地供给的错配。
  金融问题也一样,我觉得我们现在房价上涨、暴涨的可能性不大,2019年提出的三稳,主要是针对房价还有可能上涨的可能。2020年讲的三稳不一样了,尽管是稳地价、稳房价、稳预期,都是这么讲,但是我们过去讲的时候重点是遏制房价上涨过快,2020年应该反过来  ,要防止房价下降过快,当前的情况有上涨的也有下降的,但是总体上主要的倾向是下降,不要让房价下降太多,这是我对2020年的看法。
  还有一个问题是关于人口的问题,这个问题已经成为当前我们讨论的热点,和我们今天的本题目相关,既然讲了发展的目标,党的奋斗目标是让人们过上幸福的生活,美好的生活是我们的奋斗目标。人民的美好生活,我们一切一切要为人民着想,人口问题,达到全面小康和房地产的关系在哪?大家可能都注意到了总书记八月份中央财办一个讲话,关于区域战略问题,关于经济发展的空间布局问题,总理在去年的工作报告中讲到一句话“以中心城市引领城市群,城市圈的发展”这已经上升到国家的战略。
  特别是长三角,我看了长三角的发展的规划,粤港澳的发展规划,城市群的问题提出来了。上海的李刚书记说过一句话,以亩产论英雄,就是土地,每平方公里土地的产值论英雄,哪一个城市亩产高,以这个论英雄,而不是论面积。这个情况下只有中心城市了,所以我们现在中国城市发展的战略有了很大的调整和改变,世界上都是城市化,我们中国是城镇化,突出了镇。
  西方的很多国家城市化的过程中,大城市病很严重,我们要防止大城市病,把城市化变成城镇化。经济规律证明经济要发展,具有国际竞争力,具有更大的产能,更大的动能,是要发展中心城市,以中心城市引领城市群和都市圈的发展,已经成为的一种规律。
  过去我们讲理想很丰满,现实很骨干,现在明确了,今后就是发展大城市,特大城市,像东京一样,东京的人口占全国的1/3,土地才多少?美国都市圈,欧洲的都市圈都是集中了能量的。
  新动能就在中心城市,所以这个对房地产意味着什么,会引导到整个人口流向,进一步向大城市集中,这就是顺应了市场化,市场规律。所谓的市场,我认为就是用脚投票的,所谓的调控是用手投票的。
  现在的情况下,土地供应是国家的土地,所以必须用计划,中央经济工作会议讲了一句话,加强土地的计划管理,因为不可能完全市场化,计划管理比较和市场化融合,但是人你不能赶走,我开辟一个地方你去吧,这个动能不像当初到上海和深圳的动能,中央现在非常明确,就是要往大中城市集中,户籍300万以下的放开,500万人口以下的又怎么样,最后的堡垒可能就是北京和上海,这样的情况下带出了一个很大的发展的新战略。
  房地产会怎么样?在发展战略清楚了,新的一年怎么样布局,怎么去做,这是一个战略。
  第二个,具体的部署,具体的实施大会提出来了叫产城融合,我们走过了产城分离很僵的局面,八十年代的时候搞改革开放,我参观了很多的经济开发区,经济起来了,开发出来了,但是很清凉,晚上都是鬼城,北京一个亦庄,一个望京,一个是城,一个是市,一个是产业,分离的,这种做法对经济上不合算,生活上以人为本方面也是不好的,所以必须要结合起来。
  我看大概三种类型,一种是工业园区,一种是产业园区,一定要充实城里的功能,商城是商城,写字楼是写字楼,城里人必须加大产业的分量。新开发的产业园区,要产城融合,这是我们整个的发展方向。
  现在许多公司都改名,不叫房地产了,叫城市运营商,将来不仅仅是搞房地产的,搞住宅的,还是搞产业的。我们展望新年,全面小康以后房地产怎么发展,还是三个要素,如何充分的发挥市场机制,而且往高标准来,不光是要把市场管好,差不多,因城施策。另外又要搞成房价稳定的,市场交易活跃的,和有秩序的市场。
  我们更加应用产业的活力和房地产结合起来,最近我一直强调非住宅地产,房地产是两部分,一个是住宅地产,一个是产业地产,包括传统的写字楼、宾馆、酒店和工业园区,还有正在大力发展的幸福产业,为美好生活服务的文化、旅游、体育、教育、养老。我最近去云南几次,明确打出了康养旅居,美好生活已经到了不仅仅住有所居,而且还要住有旅居的时代,在那里这样的产业地产应该加强运营、加强服务的,不仅仅是盖房子卖的。
  展望中国的房地产事业前景还是很光明的,应该说我们的调控正在改善,市场化的道路正在拓宽,而且我们更加认识到城市发展,房地产发展,经济发展的规律,沿着市场化的道路,有效的市场经济,有度的市场调控,结合起来,创造我们更美好的明天。

  郭述杰:感谢顾云昌主席的热烈致辞。下面有请商务出版社社长、中国企业改革与发展研究会副会长 郭周明 致辞。

 

商务出版社社长、中国企业改革与发展研究会副会长 郭周明商务出版社社长、中国企业改革与发展研究会副会长 郭周明

  郭周明:各位嘉宾,各位朋友,大家上午好!非常荣幸参加中国产城融合大会暨第十届地金联年会。在座各位都是房地产领域的大咖,我谨从开放型经济角度谈谈自己对当前经济形势的一些看法。
  去过武侯祠的朋友们可能都留意到了一副对联,“能攻心则反侧自消,从古知兵非好战;不审势即宽严皆误,后来治蜀要深思”。这副对联告诉我们要从历史的纵深把握发展的大势,对于经济形势的把握绕不开的就是每年年底召开的中央经济工作会议。去年年底召开的中央经济工作会议实事求是、理性客观地总结了2019年的经济工作,分析了当前的经济形势,部署和展望了2020年的经济工作。2019年,面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面,在党中央的坚强领导下,全党、全国贯彻各项决策部署,坚持稳中求进的总基调和工作方法,坚持以供给侧结构性改革为主线推动高质量发展,扎实做好“六稳”工作,保持整个经济社会持续健康发展。“十三五”规划主要指标进度也符合预期,全面建成小康社会取得新的重大进展,特别难能可贵的是中国在逆全球化暗流涌动的大潮中劈波斩浪、开拓进取,改革开放各项事业取得了新变化和新气象。
  2019年,我国国内生产总值预计接近100万亿人民币,人均迈上了1万美元的台阶。这两天,国家外汇管理局和国家知识产权局发布的数据显示:2019年12月末,我国外汇储备是31079亿美元,保持世界最大的外汇储备国地位。我国国内每万人口发明专利拥有量达到13.3件,有效商标注册量达到2521.9万件,平均每4.9个市场主体有1件注册商标。所以中国处在坐二望一的上升通道,和跨越中等收入陷阱的历史新坐标。全面建成小康社会这一承载着中华民族孜孜以求美好梦想的战略目标,在今年也即将变成现实,这意味着千百年来困扰着中华民族的绝对贫困这一问题将历史性划上句号。
  党的十九大十九届四中全会强调:当今世界正经历百年未有之大变局,我国正处于实现中华民族伟大复兴关键时期,处于大有可为、大有作为的战略机遇期,中国应顺应社会主要矛盾转变和发展阶段变化的新形势、新要求,致力于推动高水平开放和高质量发展。当前,中国经济高质量发展,包括房地产行业可持续发展,具有坚实的基础和可靠的支撑。
  第一,我们拥有庞大的人力资本和人才资源,人口红利依然存在,中国有9亿多劳动年龄人口,相当于美日欧的总人口,2009年以来,中国研发人员规模稳居全球首位。根据国家统计局近年监测:农民工外出人数增长的速度虽比前几年有所下降,但仍保持增长态势,特别是在中西部省份之间,随着我国高等教育日益普及,以及职业教育备受重视,未来中国的人才红利也将愈来愈显现,与发达国家相比,我国全要素生产率的提升还有很大的空间和潜力。
  第二,我们拥有比较充裕的资金供给。当前,我国储蓄率虽比历史峰值有所下降,但仍远高于美国等发达国家水平,我国政府负债率远低于国际社会通用的警戒线。资金供给充裕,债务风险水平低,为我国经济持续健康发展创造了有利条件。
  第三,具备强大的网络化、现代化和全域化的基础设施。纵横城网互联互通的基础设施,拓展了经济发展的韧性和回旋余地,基础设施作为平行产业,处于产业链上游,保障了我国现代产业体系的全面构建,在我国工业化、城镇化进程中发挥了巨大的乘数效应,目前基础设施进一步加快向农村推进的步伐,在全面脱贫攻坚战中,广大贫困现象要下大力气畅通公路、民水、电力、燃气、灌溉和互联网等六网,升级基础设施,为全面对接乡村振兴打下坚实基础。
  第四,巨大的市场规模和消费空间。庞大的市场规模来自于我国广大人口基数与日益提高的人均可支配收入,未来持续吸收外商直接投资、企业落户的驱动力,将逐渐从“中国制造”转向中国市场,引导我国居民消费升级的驱动力则来自于两方面,
  一是收入进一步提升,推动了人们对高质量产品的需求获达。二是由于跨境电商等平台经济和数字技术大幅度,降低了商品流通的运输成本和交易成本。在市场配置资源的决定性作用下,这两大驱动力协同推动我国经济结构转向内需拉动的良性轨道。
  按照中央经济工作会议的要求,着力推动高质量发展,有很多重要工作要落实,从市场主体角度来看,国企、民企和外企三足鼎立的共生互促的生态应当成为应对经济下行的有力支撑,要在继续推进国有企业改革、稳定民营企业加预期和信心的同时,加强外商投资促进和保护,稳定外商对中国经济这片大海的信心,加快推进竞争政策的普及,建立公平竞争的营商环境,激发各类市场主体的活力。
  从产业布局角度,要破解中国经济从高速增长迈向高质量发展产业转型的困局,要推动战略性新兴产业和高端制造业,发展提升基础产业能力,同时依靠市场机制和现代科技创新,推动包括金融在内的服务业的发展,推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸,促进产业结构的持续升级。深入推动对外开放是应运国际国内形势变化,推动高质量发展的客观要求,要推进更高水平的对外开放,要使对外开放继续往更大范围、更宽领域、更深层次的方向走。
  面对百年未有之大变局,机遇与挑战并存,机遇大于挑战。当前,国际格局深刻调整,全球治理体系深刻变革,国际力量对比发生了革命性变化,新时代的中国只要坚定“暮色苍茫看劲松,乱云飞渡仍从容”的战略定力,弘扬好习近平总书记在改革开放40周年纪念大会上提出的“天行健君子以自强不息,地势坤君子以厚德载物”的变革开放精神,以高水平开放促进高难度改革,力破并举,革故鼎新,只争朝夕,不负韶华,一定能把握时代大势,实现经济高质量发展和社会治理现代水平了提升。
  最后祝本次论坛圆满成功,祝大家安康吉祥。谢谢!

  李丹:总结郭周明致辞!虽然面对全球经济挑战,中国对外开放大门只会越开越大,最近颁布的外商投资法也在证明着中国在面对全球市场,中国经济打开2020年新的大门的时候,我们也看到面对一系列的政策调控,未来如何增强大型物业流动性,无疑中国版的REITs是很好的解决方案。今天我们隆重邀请了一位嘉宾,他带来的演讲主题是关于中国版的REITs,同时也谈一个非常有趣的话题,谈调控笑话。接下来有请地金联名誉主席 中国资产证券化论坛主席 汇力投资基金管理有限公司董事长 中国房地产开发集团 理事长孟晓苏先生。

地金联名誉主席 中国资产证券化论坛主席 汇力投资基金管理有限公司董事长 中国房地产开发集团理事长 孟晓苏地金联名誉主席、中国资产证券化论坛主席、汇力投资基金管理有限公司董事长、中国房地产开发集团理事长 孟晓苏

  孟晓苏先讲了侯宝林先生的相声《偷米》。孟晓苏认为,这个相声内容反映一个经济学的基本理论,叫做主导产业理论。主导产业理论源自于美国著名经济学家罗斯托的"经济起飞阶段论",即不同阶段会有不同的主导产业,房地产业拉动了100多个产业的发展。不仅中国如此,连美国都指望房地产拉动经济。

  从2012年发展房地产以来,房地产行业成为美国经济第一大产业,并有力拉动了美国经济。他表示,中央前几年就明确指出了坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,市场要不忘初心,回归本原,明确坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价,稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。"目前需要强调的是货币传导机制的作用,去年年底的经济工作会议上提出了深化金融供给侧改革,疏通货币政策传导机制,"孟晓苏认为,我希望主管部门能够看懂这些故事,允许或支持银行向老百姓住房抵押贷款,而不是继续地限购和限贷。

  李丹:虽然我们听的一个又一个的轻松笑话的背后,我们看到的是孟晓苏老师对中国房地产政策的使命和初心,房子是用来住的,不是用来炒的,每个政策的研究者,每个房地产的参与者都希望中国的老百姓住有所居,如果大家想真正的了解孟晓苏老师的理论研究和对中国房地产市场的认知,可以百度搜索一下我采访他的视频《孟晓苏:住有所居的使命与初心》,希望通过这样的完整的视频采访让大家了解孟晓苏老师对于中国房地产市场的建言献策,再次把掌声送给他,谢谢孟老师。

  接下来有请地金联联席主席 芯聚集团董事长 好屋集团创始人 中国孵化器协会副理事长 汪妹玲

请地金联联席主席 芯聚集团董事长 好屋集团创始人 中国孵化器协会副理事长 汪妹玲请地金联联席主席、芯聚集团董事长、好屋集团创始人、中国孵化器协会副理事长 汪妹玲

  汪妹玲:尊敬的孟主席、申主席、各位领导、来宾,媒体朋友们大家上午好!在这个暖暖的冷冬,全国都在开两会,苏州、上海都在开两会,大家能够欢聚在这里,来这里的人应该都是有家国情怀的人。产城人文的课题申主席定的特别好,不仅关系到每个人,也是关系到我们的行业,也是关系到中国的,甚至是世界的。所以筹备组特别让我,在我们这十几年工作过程中总结我们的行业做一些分享,我也特别高兴。希望孟主席和其他的各位领导给我们更多建议。
  我讲的主题是:科技赋能为资产创造价值和流动性。
  科技赋能下的中国风采,请大家看一短视频。
  (VCR)
  这个视频里习主席讲到了高质量发展过程中谁掌握了科技创新就抢到了先机。新华社评论说科技是国之发展的利器,其实我觉得也是企业发展的利器,所以我们更名为芯聚集团,为每家企业植入科技的芯片。我今天想讲科技也是资产之利器,资产有很多分类,长期、短期、流动、不流动。我想表达的是非现金资产里面的几种现状,科技如何为它创造价值和流动的。
  刚刚前面几位领导讲到了18、19年房地产的情况,因为我们有一个平台做房地产营销,确实是冰火两重天,有一种是摇号限价,还有一种变成了存量资产,其中包括刚才顾会长提到的很多的商办。
  我讲第一类资产,物业资产和房地产资产科技如何创造它的价值的,第一个手段是智能家居,从求索到落地。多年以前一直探讨智能家居,到现在说,很多的智能已经在落地了,用科技的手段创造价值,几个月前全球唯一的灯光艺术大师去世了,本来我想邀请他来光电产业做领袖人物的,他的灯光不仅仅是功能,而且还是艺术,而且达到了健康的水平,灯光的强弱高低都影响到人的情绪和身体健康。包括现在的5G,智能化,在家居领域运用的越来越多,体验感越来越好,包括今天来的金茂和之前的朗诗,都做了很多的尝试,我们的很多客户体验感都非常好。
  第二块,我认为很重要的一点,双创载体如何引材引聚的话题,这跟城市的发展特别关联,这是双向的。大家说深圳的房价为什么相对健康,因为装的都是科技人才和科技企业,我在十几年前在做科技产业之前一直在美国的西北部研究土地。我属金,对土地一直有感情,说土地上长什么样的房子,里面装什么东西对社会的贡献最大,最后的结论是科技产业。
  当时我们跟同济大学一拍即合,16年前做了科技产业园区,我相信在今天它会变得更有意义,所以为什么研究深圳,包括华尔街、硅谷,其实房地产的业态和物业的价值都是有各种表达方式的。
  我相信我们做房地产也好,要研究城市的产业,包括刚刚顾会长讲的研究人才,人口和产业,产业反过来决定了房地产的消化的速度,为什么说商业办公不好。前两年我们预判认为会下滑,没有想到速度这么快,受中美贸易战的影响,很多的外贸企业和金融企业被打倒了。两年前我们预判说工业资产这一轮中,产业基础好的地方上涨的速度特别快,包括苏州,这两年的工业资产已经翻一番,每年涨50%。这轮贸易战接下来的过程中中国的自我创新和外来应用在中国一定是两条腿走路。
  很多传统企业认为不行了,像浙江这样的地方十家企业里面有两家盈利已经不错了。但是在一线的产业工作者都知道自我创新的速度远远超过了传统企业消亡的速度,中国14亿人口,是发展的最好的黄金时期。我在日本讲的时候日本的企业激动不得了,他们一算,中国的市场这么大,这么好的机会,我想这也是我们中美贸易战中很大的砝码。
  在这个发展过程中自我创新的过程中对工业资产,厂房的需求量是大量的。为什么研究一个城市的产业决定了我们物业资产的价值。但如果我们把这些物业资产、存量资产用来做科技产业的发展,我相信价值量也是非常大的。
  我们在16年前研究这个模块,现在全国52个园区,80多个创客中心,还有9个省级,11个国家级的服务平台,我们把招商和服务做到了互联网平台上。O-PARK中国,在全国有很多加盟的园区,所以我们有50万家企业的数据库,O-PARK中国在整个互联网平台上为园区招商、社区服务,在线办公,包括IBS系统服务提供了大量的提升效率的工作。集团在创投上也投了几十家企业,很多在A股上市了,也是基于我们的在线的数据,高管的稳定性,技术也是我们申报的,包括他们的库存量,年税收,为什么我们拿十几年的亲身体验讲科技双创载体中的应用。
  还有一个模块,科技如何在资产中创造价值,是在流动环节,因为天生我材必有用,包括婚姻夫妇匹配也是一样。精准的匹配体现了最大的价值,通过房源和客源和经纪人的服务,把这些物业资产送到他们的客户手中,让客户满意了,这是最大的价值,不仅是平台降低了成本提高了效率,关键是精准的匹配,客户的满意度。
  在这个模块上也是我们这几年我认为成长的非常不错的,一年的交易量要在两千亿左右  ,整个交易、金融、资产管理体系这个模块走的特别的稳健。
  上面是房源、客源的匹配,中间是经纪人的服务,包括数据、金融、推广,底层是对C端交易大厅的服务。整个集团800多员工,大概做的传统15万人做的事情。
  我们在做的过程中,包括整个三方融合过程中一些资产管理和匹配性,优客公寓等很多也在用互联网平台的技术来做一些客户匹配的工作和结合客户的一些工作。
  举几个其他科技赋能案例。
  第一,股权资产。
  大宗里处理物业资产还有一类股权资产,最近LP管理者也碰到了天花板,因为中国基于创业者综合的信息和征信,很多LP基于中国的数字环境还是会有一些压力,明显利润没有以前多,包括投了很多互联网企业,最后压力会非常大。但是我相信中国很多企业都是非常勤奋的,确实跟欧美一些科技含量还有差距的。我认为在股权资产里有两类特别能创造价值的地方,如何用技术来甄别被投资的对象,也就是为什么O-PARK园区数据锁完以后,投资成功率特别高。很重要的是中国的股权资产如果能跟国际很多技术相结合,因为国外很多已经非常成熟了,包括这一轮自我创新过程中和外来技术在中国结合过程中,一方面是五百强的扩充,一方面是细分领域在中国的引进,还有一类技术的引进,江苏为此也花了很多精力,包括工商联很多企业,特别设立一些技术合作中心,把外面的技术跟园里企业和工商联企业合作,爆发其价值,为什么说市场营销、产业基金、政府政策层面都是很关键的元素。相信在接下来股权资产创造价值过程中,科技是非常关键的,不要说硬科技百分之几百的利润,一般的科技企业,中相对中国传统企业而言,我们利润率非常低下,所以为什么一受到贸易冲击、人口成本上涨、市场变化,企业马上就面临很多问题,国外企业为什么几百年生存发展史,都是基于在科技含量上的一些问题。
  我们在海外设了35个技术合作中心,一方面招商,一方面是技术对接,以及很多海外回来的博士,不适应中国市场,到年底就到市场办公室要工资,现在通常手法是先收购回来,再跟国内企业合作,甚至跟当地的政府探讨一些退出机制。所以为什么在这方面我认为有很大的市场空间,尤其今天碰到王总,他们都是海外回国的,相信这一轮发展当中会有很大的效用。
  芯聚在这个体系里,专门在技术服务和产业基金上,我们全国有很多园区,在政策层面,战略营销话题各行各业都需要,不仅是房地产,尤其是科技企业,因为很多科技人才,在中国对于营销话题一直是面临最重要的一个话题。
  第二,数字资产。
  这一类每家企业都有很宝贵的数字资产,如好屋的B端经纪人、C端客户和50万家数据库,这些数据资产的贴标签、洗涤、再运用需要技术手段,但是当用了技术手段做完这些工作以后,爆发力是极强的。
  第三,金融资产。
  申主席选的这个课题特别好,产城融合和金融地产与地产金融,对中国来说都是刚刚开始,都是非常大的市场。在金融上,相信各位比我还要专业一些,无论很多银行,包括金融机构,在科技金融的运用上,包括供应链金融上也在用,一是用这些科技的手段是趋势,降低成本,提高效率,加强风控,更重要的是创造场景,包括科技+金融+场景的应用;二是孟主席提到的证券化,相信在科技的推动下会越来越接近。
  产城人文。无论科技产业还是房地产,还是服务业,都是产业很重要的一部分,产业在城市发展过程中,产业先行,城市再发展。当然产业发展的同时,人才也要匹配,文化更要先行,相信产城人文如果互动,会激发新的需求。其实房地产的黄金时期,只要激发了新的需求,只要真的是跟人的需求相匹配,相信还是黄金时间。让我们携起手来共同进入21世纪第二个十年,祝大家新年快乐,蒸蒸日上。谢谢大家!
  
  李丹:有请地金联联席主席 曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁 李战洪分享《下一个城市:第三城》

地金联联席主席 曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁  李战洪地金联联席主席、曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁 李战洪

  李战洪:首先我讲三个感受。第一个感受,今天的大会为什么来了,还是鲁迅的那句话,“世界上本来没有路,走的人多了就有了路”。产城大会的产生应该是“本来世界路太多了,走的人多了就没有了路”。房地产走的人太多了,接下来怎么走?所以产城大会大家来了。
  第二个感受,产城融合从第一届到第二届,第一届的时候我们说产城融合的空间巨大,不受限制,为什么不受限制呢,去年的第一届产城大会演讲的和论坛排在最后的本来五点结束,后来七八点都没有结束,时间不受限制了,时间控制不好也是未来产城融合的路。
  第三个是卸甲上阵,大家都是脱了地产的外衣,高举革命的旗子,以革命的名义达到不革命的目的。现在很多房地产行业论坛我们都不参加了,一看产城大会,我们来了,来了之后一看还是地产,我们接下来应该都是要卸甲上阵。
  现在我们都说第三城,第一城是由历史和时间沉淀的老城,往往需要千年以上的时间,中国需要五千年沉淀了一座老城,城市化率达到35%到65%的时候,第二个城开始,世界的发展经验告诉我们,他们往往经过一百年的时间,但是中国42年的时间改革开放到现在形成了一座新城。
  第三座城,往哪里走,我们过去的一年接待了173批各个城市的一把手,他们最关心下一个城市在哪里?怎么做?产业方向是什么?
  我最敬佩汪总的是什么,她五年之前我以为就是好屋中国,后来跟汪总一接触,才知道她有17个产业园,有两个国家级的产业园,今天我刚刚问汪总现在多少个了,她说50多个了。深入的了解汪总,真正的产城融合是没有讲出来的,她是保留的,最好的不讲。
  她也说了产城融合的过程,我们初始阶段就是城,还不是1.0版,产城融合是1.0版,产城人的融合是2.0版,3.0版是产城人文四位融合才是第三城和未来城市的发展方向。
  这两个图想说明一个事情,我们也研究了世界城市和国家的发展经验,告诉我们一座城市的崛起乃至于一座国家的崛起都始于文化的崛起。这张图已经讲了三年了,每次演讲的时候都有这个图,为什么对这个图本次都不停的讲,就像孟总讲的小产权,讲了二十多年。
  这四个柱子提醒我们未来的产业选择要看市场规模,除了国家垄断的行业之外,排前位的产业规模,房地产15万亿,大教育9万亿,文化6.1万亿,大健康5.6万亿。市场规模加在一起30万亿以上,以地产为载体的红海,腥风血雨,第二到第四名,以它为主体,以地产为载体就是蓝海了,海阔天空,以教育为主体,地产为载体,24万亿,大文旅为主体,地产为载体就是29万亿了,这就是未来的发展方向,未来的发展方向就是文、教、卫。退二进三说了很久,上海九十年代开始说,现在到二线城市,都开始说退二进三。大教育,文教和科教,文化是文娱文旅,健康就是怡养康养,这是城市的主要的发展方向。
  我们说的第三城的产业选择,也叫趋势性的选择,这块我们看到的资产规模,52万亿、47万亿、41万亿,我们集团所有的资料里面不提“房地产和开发”这五个字,我们的开发叫建设,而且所有的项目都不搞“一夜情”,拿到一个项目就是生老病死,终生一直在里面。我们说的投资商、建设商和运营商,我们天生就是运营商,三位一体,最终落实在运营商上,包括我们的项目,终生就在里面,天生我们就是一个运营商。
  企业的使命就是习主席所说的我们要文化自信,我们干的事情就是文化表达,在各个城市,城市时间就是文化表达,我们的使命就是打造中国教育新繁荣。
  我们有六个集团,集团的创始人是有段总,现在去华侨城了,走出西安,全国发展是由我们承载的。文化演艺集团,现在去大唐不夜城的演出,不倒翁小姐姐都是我们演艺集团的,我们的电视剧、电影里面比较有名的《大秦帝国》《白鹿原》《那年花开月正圆》都是我们的作品,我们现在在四个城市同步推出CCBD,一进入一个城市就是重点项目,我们叫做“文化CBD”。
  我们现在有两个5A级景区,4个4A级景区,大明宫都是我们的。
  我们每个集团下面都有一个文化,最有名的就是大唐不夜城,依托于大雁塔,是我们的文商集团的项目。中国工商总局给学校发出的唯一一块驰名商标是我们,我们把学校也办成了中国驰名商标。
  下面讲一下我们在各个城市的实践,这是西安,做文化有一句话,昨天的文化,今天的教育,明天的经济。我们在西安做的就是大唐文化,我们用了一个不倒翁小姐姐的头像,大唐芙蓉园也是央视春晚的西安的分会场,就在我们的项目里面
  做的大唐文化核心,面积规模是51平方公里,已经基本建成。还有走出西安,做了大唐文化之后我们还做了大宋文化,走到了开封,清明上河城,把大宋当年的世界第一大都会的风采重现,做了大宋文化之后,在晋中又把楚文化做出来了,240平方公里,前期已经投入了240多亿进去,把楚文化打造出来。在洛阳把夏商周文化挖掘出来,我们去打造。十年的中国看深圳,一百年的中国看上海,一千年的中国看北京,三千年的中国看西安,最早的中国看洛阳,我们一定要走进最早的中国,既然做文化就要做最早的中国,我们把夏商周文化做出来,精华在于夏城、商道、周礼,包括诗书礼乐文化深入的挖掘出来,这是社科院5亿投资的博物馆。我们说中国有中华九州大地,九州之首在山东的青州,有文化的地区我们必须去,不具备三个条件不进,有历史、有文化、有故事。九州之首是青州,也成为了我们的首选。孔孟之乡,曲阜周城,文化层面的孔孟之道,我们再打造一个物理层面的孔孟之道,把孔孟文化充分的表现出来,孔子强调的是处世之道,孟子文化的核心是君臣之道,在中国这种经济学下君臣之道很重要,两个道弄好了海阔天空。
  我们进入每一座城市都需要文化的表达,去承载历史、传承故事,谢谢大家!
  郭述杰:感谢李战洪主席的演讲,下面有请中科产城(北京)建设开发有限公司董事长 郭莹辉  主题演讲《智汇兴城,产城运营实践与探索》

中科产城(北京)建设开发有限公司董事长 郭莹辉中科产城(北京)建设开发有限公司董事长 郭莹辉

  郭莹辉:首先感谢申威主席和各位领导、朋友们,产城融合大会符合了时代的潮流。因为我在五年前写过一本书《产城融合,从产业创新到空间运营》,今天终于有更多的人跟我站在一起,为中国的产业培育发展,为中国的城市建设,我们变成了同人路。
  2019年,我从体制内创业成立了中国产城公司,把我25年在产业、金融和园区建设方面的经验集成了一个公司。今天题目是智慧兴城,探讨产城运营的方法论。因为产业和城市之间有很多的模型、方法需要大家去探索,尤其是从房地产到产业地产,到产城运营,其实需要的不是前端的开发,是有很多很多全球的城市建设智慧和产业创新的力量。今天时间关系,向大家报告三个方面:一、产业地产的趋势和特点。二、产城融合的内涵。三、产城融合以后,如何在落地和运营层面去思考。
  一、产业地产的趋势和特点
  2019年,从中国的宏观经济到房地产,到实体经济,其实都面临着很大的压力,对于产业地产而言更是承担着实体经济和房地产行业双重压力,所以在房地产领域里,大家有迷惑、有徘徊,这很正常。但无论如何,我们也看到了它的新的希望,尤其刚才汪总说是暖冬,冬天再冷,我们也看到星星之火,看到红围脖的力量。
  从房地产到产业地产,再转向区域发展、区域融合这个运营大的空间市场中,我们有哪些利好机会?
  第一,我们国家提的“城市高质量发展”,在国家战略中、在城市规划中,已经有这么多的新区,国家级新区、经开区等,这些空间都承载着经济,承载着城市。
  第二,地方政府在经济下滑和政治导向方面,政府亲自上手了,各地政府在产业投资领域不遗余力,尤其北京有科创母基金,青岛科创母基金,现在几乎大型的省会级城市,省级、市级层面都有各种科创母基金,就是通过资本招商的力量把产业招到本地,落入园区,形成本地经济新旧动能转换的新动能。
  第三,传统科技地产的模式,用产业和居住、商业配合,形成一个职住平衡的空间。这样的模式过去叫产业高地,但今天在一线城市可能有困难,但是在三四五线城市依然还有它的活跃空间。
  第四,最近新的特点是,过去的开发商、基建商、政府平台公司之间频繁互动,因为城市需要产业、需要有人投资,而投资方大的资金从传统的资金暴利去做工程,现在也必须转向城市运营商了。
  看到2019年以后,大量央企都成立了产城事业部,把基础设施投资和城市开发运营结合起来,为地方政府去服务。
  二、产城融合的内涵
  我们既然知道产业地产到城市运营之间有很大的市场空间,也有非常好的国家政策支持,但我们对产城融合这个理念之下到底产和城怎么融合,主体、模型、运作规律,怎么把这些资源要素和政策拼成一个完美的各方共赢的图景?这是我十年以来,从科技地产到城市运营中梳理的一些关系。
  产城融合理念下,不要放弃房地产对城市建设过程中所带来的巨大贡献,产城融合是区域产业发展的一个平台,这个平台之下,地产是基础平台,同时打造了功能强悍的空间,承载着产业生态,同时有资本助力,才形成了产城人能够共生共存的一个城市,这个城市中有地产的平台力量,有环境建设和要素聚集的活动,更重要的是各类资本的导入,最终为区域经济发展形成了合力。
  在这个模型之下,市场主体是谁?过去城市建设是政府主导的城投公司,它们和开发商一样,他们也行使着五大功能,一手做城市开发,包括顶级城市策划,到融投资,到项目建设,还有自己招商、城市管理运营,所有过程在政府平台中都体现的淋漓尽致。这样的特征在新的市场和政府合作模式之下,将来会有很大的演变,但不管怎么演变,这些基本能力是将来片区运营还是产城运营不可或缺的。
  这个模式之下,看到政府平台公司做产城和市场化做产城会有多大差别。在北京市亦庄经开区有一个自然而然生成的城市——产业新城,从原来五百强生产聚集区到不断加城市配套功能,最后北京市把它从20平方公里到现在的200平方公里,列为北京一个产业新城,自发地和苏州高新区,和汪总、冯总这些规划师们,借鉴新加坡模式打造的产业新城,有很大的差别。
  我们在这么多产城运营过程中,市场化如果介入,原来由政府控制的这个领域,如何去运作?做了四个模式的推演,供大家参考。
  无论是小的几百亩的科技园,还是1-3平方公里的特色小镇,还是50平方公里以上的产业新城,都是由一个一个细胞构成的,职住平衡的园,园中园等,所以我把产城运营放一起,大概有四种模型,如万达的轻资产的待建模型,包括绿城住宅待建,还有亿达中国的轻资产运营模式,还有城市核心区众创空间联合办公的优客工场模式,这些模式作为重资产一方和轻资产一方,要么合体变成城市开发运营商,要么变成投资商和运营商。我们从运营角度来说,尤其是以轻资产运营来说,列为三大类:靠体力的,靠财力的,靠智力的。在这三个层次运营中,特点不同。如,以招商代理,在既有物业基础上去导流、销售,这样的轻资产运营模式和传统商业、住宅地产行为模式一样,但是我更推崇的是基于开发商思维、基于GP思维的一个运营商,理解为全景运营商。换句话说,除了我没有资本去投资,但是我本身就是全程去思考,去完成一个产城的全过程,这个过程需要丰富的操盘运作经验。但最高明的应该是靠智力,把品牌、能力和资源,把产业、土地、资金组织起来,为地方政府去做好所有的前期,最后让社会资本、让境外资本能够为我们城市,借用前期研究成果,直接进行操盘,进行建设开发,让每个阶段都有能力要求。其中有两个能力,要么垂直,要么横向。
  所以在轻资产运营中,讲求的一是往下垂直运营,对造城和造资产要有专业技能,这个技能是垂直的精细化管理;二是在横向的跨产业、跨知识进行的商业模型创新,而这方面正是产城运营中最最迫切需要的智力资源,因为我们现在遇到很多政府有地,也有产业政策支持,要农业政策、城市更新政策、科技政策都有,谁帮我操盘?找地产商不会,找咨询机构也不会,因为太跨体系了,没有人把3、5平方公里这么多产业和资源要素整合起来,变成一个解决方案。所以横向的商业模式创新也许就是产城运营商的机会和未来。
  三、产城运营轻资产模式解析
  我推崇的全景运营就是中科产城打造的特撕理念,也是操盘人和投资人的一种合作,也是一种博弈。最主要的是作为运营方,能具备全周期、全业态、全流程的受人之托、忠人之事,形成能力和资本的合作。
  有几个小的模型,小到科技园,过去我们做科技园,科技城开发商给政府讲故事,有什么产业,有什么规划,你给我土地,我来投资,一边开发建设,一边招商运营。这个时代已经过去了,地方政府现在非常谨慎,土地很稀缺,而且产值税收当下就要见效,怎么办?现在反过来,中科产城就绑定高科技企业作为招商的主对象,围绕它外延很多小的科技企业来配套,最后政府提供商住等配合,形成一个企业级科技园。招商在先,而且目标明确,所以这样的微型200-500亩的企业级科技园是目前政府最欢迎的一种模式。
  2-5平方公里的城市片区开发。过去政府授权平台公司,平台公司做2-5平方公里的道路、基建,包括出建设竞地、卖地、回现这么一个循环,现在政府没钱了,平台公司融资也受限,同时地方的新城扩容速度非常快,四川某一个城市一上手就是50多平方公里,一个城投公司有多少钱、多少能力、多少智慧,但是把整个城市规划做出来以后,分割成2-5平方公里小模块,找社会投资人帮助他并联运作,结果就是商业模型转变,他就是一个做庄的,需要有人给他找个基金,有人帮他做运营管理。所以这个模型是传统政府平台之下做产城运营的新模型,而且我正在用这样的新模型和社会各方为地方政府做服务。
  到更大5平方公里以上城市运营,过去政府平台公司就干五件事情,前期策划、融资投资、工程建设、土地销售、招商、运营管理,这就是城市运营商基本的五大职能,政府在亲自干。现在政府必须拆开,如找中科产城把前期策划+土地销售招商委托给我,再找基建商,融资能通过央企好的信用融资投几百亿的做基建,把融资、投资和工程交给央企基建商,最后他自己作为政府的平台,必须完成社会事业和公用事业基本的运营管理,包括智慧事业里面的医教文体等场馆运行,还有水电气热城市运营保障功能,这些社会化的企业一般很难介入。所以,通过新的政府购买服务模型而替代政府开发运作的方式,由社会化资本介入,形成了一个非常快、非常高质量的城市发展方法。
  过去我的团队做过非常经典的案例,在荒郊野外做的1000亩的产城融合科技园,每年交5亿税,政府已经连续赚了很多钱,政府满意、入园企业满意、开发商也满意。现在我在成都帮助一个四川省最大的国企,帮助他策划和管理、招商运营的数字技术产业园等等。
  以后有这方面的机会,希望大家多多关照。谢谢大家!

  李丹:非常感谢郭总的演讲,让我们看到产城融合有这么多的创新思维和阿里。今天我们不仅仅探讨产城融合,也在探寻着未来中国资产化证券道路在哪,如何探讨中国资产证券化的案例和分析呢,我们接下来让我们一起见证一个重要时刻《中国企业资产证券化发展问题研究》新书发布会。  
  有请本书主编:郭述杰  作者:孟明毅  出版社代表:杨云,一起上台手动开启新书新篇章,期待《中国企业资产证券化发展问题研究》这本书能够助力中国版REITs的进化之路!

新书发布仪式《中国企业资产证券化发展问题研究》主编 郭述杰

由润泰资本董事长郭述杰主编的《中国企业资产证券化发展问题研究》在现场进行了新书发布仪式

  李丹:郭总您给我们讲讲您对本书的期待?

中国地金联盟联席主席、润泰资本的董事长 郭述杰中国地金联盟联席主席、润泰资本董事长 郭述杰

  郭述杰:我首先非常感谢孟晓苏老师,他是中国房地产之父,也是我在资产证券化方面的导师,也感谢作者孟明毅,是当代资产证券化的开拓者,更感谢出版社的杨云老师。我本身对于中国资产证券化这个事情是有很深的情怀的,另外给大家说一个秘密,我实际上是中国公寓类的类REITs的第一个投资人,类REITs深交所发布的第一个投资人,阴差阳错我的款打到了一个信托的账户上,没有到达我们的深交所账户,很遗憾。当时这个事情我三天都没有睡好觉,后来我把中国资产证券化继续深入的研究,包括研究各方面的法律法规,包括去深交所学习、培训,多次去拜访孟晓苏老师,深度学习。我最近也在美国待了一个月,深度探讨资产证券化的国际化的方式,包括去拜访一些基金。今天下午我还会讲在纽约拜访了一个操作资产证券化的很牛的创始人和他的基金。
  今天很荣幸让大家见证我们的新书发布会,请大家多多批评。
  李丹:今天只是一个开始,未来会有更多的优秀关于中国企业和资产证券化的优秀图书面向读者和市场,在此我们也想用一个特殊的仪式为中国优秀的资产证券化图书颁奖,掌声有请中国商务出版社社长郭社长颁奖,掌声有请,台上的三位嘉宾开启了优秀资产证券化图书的第一个篇章,未来关于资产证券化还有关于一系列,从政策理论研究到监管,我们会为中国资产证券化的理论丰富建立完整的体系,也请在座的朋友们用诚挚的掌声感谢他们,谢谢你们为中国资产证券化之路开启了新的篇章,做了新的贡献。在这个辞旧迎新的时刻,也是温暖的时刻,我们看到这么多的优秀的企业家和理论家在中国经济前行的道路上贡献自己的思想和智慧。
  下面我们把舞台交给一位朋友上台分享他此时此刻的心情各观点,掌声有请全国人大代表、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼理事长,中国电商联盟主席李晓林先生致辞,并介绍一下林达外语城。掌声有请。

全国人大代表、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼理事长,中国电商联盟主席 李晓林全国人大代表、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼理事长,中国电商联盟主席 李晓林

  李晓林:尊敬的申威先生,各位来宾,女士们、先生们,大家好!刚才听了孟大哥讲了那么多好玩的故事,我就不太好讲了,但是申威说你是地金联盟的名誉主席,还要说两句。
  从去年12月份中央经济工作会议提出“因城施策”,“货灵活适度的货币政策”,“三稳”:稳地价、稳房价、稳预期。过去对货币的要求是稳健的货币政策,这次提到灵活。所以今年1月份,降准了0.5个百分点,可能要释放出8000亿。这个数字很小,因为大个房地产公司负债好几千亿,所以可能未来还会继续释放。但不完全是降准,可能还会从其他手段来释放。
  房地产究竟应该怎样走?我认为中国的房地产真是很有希望,因为最近又一个政策出来了,300万以下人口的城市可以自由落户,这是绝对的政策。落户以后需要住房,首先是住,过去大城市的农民工进来以后住下,干完活以后回去,未来肯定有2亿左右的农村同胞们要进入城市,他们有可能要进入300万以下人口的城市,我们在一些省会城市、地级市城市开发时,发现一个奇怪的现象,女孩子们结婚一定要在这个城市买一套房子,否则不嫁给你,这是一种普遍现象。所以中国的房地产十年以上的发展是没有问题的,而且我们本轮的经济现在下行很厉害。
  我最近到海南调研,2017年经济增长是7.0%,2018年经济增长是5.8%,下降的非常厉害,2019年数字还没有出来。靠什么?我们的科技产业、其他产业体量很小,2018年产值15万亿,2019年是16万亿,这个体量很大。所以基础设施建设和房地产一定还会用上。在座是地金联盟的成员,是做房地产和金融的,还有一个很好的发展期。我和孟大哥观点非常一致。
  做汽车玻璃地说,房地产挤压了实体经济。我觉得他可能不太了解房地产,因为他只做汽车玻璃,而且跑美国去做了。有没有考虑做建筑门窗的玻璃?其实房地产是一个最大的产业集群,最大的实业集群,有人说50个产业被拉动,有人说70个产业被拉动。所以我觉得这个观点可能不太准确。
  还有人说未来几年以后,房价要比白菜价、葱价都要便宜。这个更奇怪了,是不是再过几年,大葱价、白菜价要暴涨啊?房价不会落,这个理论就是因为白菜要涨价,这不太可能。
  还有一种理论说,现在盖的房子,包括我本人盖的房子够16亿人居住的。他不太了解中国的国情,我最近去了太原,因为我们在那儿有投资,看了一个乔家大院,一个姓乔的建了那么多房子,还不够,住房和别的不一样,为什么有了老婆还找小三?因为他需要。如果调侃一下,吹吹牛可以,但是如果要是误导,给主管部门误判了,就是误国。所以我觉得中国房地产肯定还有一个很好的发展期,希望大家努力。
  为什么申威请我来呢?因为我既做房地产,又在央行工作了11年,所以我还是比较有发言权的,做金融11年,下海以后做房地产。
  去年“两会”时,孟大哥交给我REITs这个议案,我联合了雷军、杨元庆几个人,都为这个提案签了,递上去以后,受到重视,作为议案,很不容易。孟大哥这个东西最后成为我们国家的议案。希望大家能够有信心,要继续干。
  怎么干?因为是地金联盟,所以一定要考虑房地产和金融怎么搞、怎么创新。一是产品创新;二是拿地要创新;三是拿钱创新。产品创新就是必须要作出好的产品,有创新的产品,政府就会把地、把便宜的地给你,拿地到金融单位、银行拿钱,所以产品创新、拿地创新、拿钱创新。没有好故事,没有好的产品(不是指盖什么样的房子、户型,是指项目)。前面一位嘉宾讲的很好,产品不错,现在地方政府非常喜欢这样的产品,我们也搞了一个案例——世界欢乐城(外语城),这个项目拿地、拿钱非常容易,政府给的地也便宜。
  怎么想起来搞外语城?当年我和成思危副委员长到韩国访问,韩国的年轻人说英语不如中国孩子,因为舌根问题,说得不好,但是韩国家庭孩子没什么孩子,韩国孩子到英国、欧洲学英语的很少,为此韩国搞了一个英语城,离首都100多里的地方坡州搞了一个英语城,完全按照欧洲小城市建的,500亩地。我们去的时候都排队,本来是教育项目,后来变成一个旅游项目,排队买门票,给你门票和护照,开始过关,请了一个黑人留学生,穿着移民服的服装,完全是实景体验,其实就是收门票,然后在你护照上盖章,里面全部都是说英文,没有一个韩国字,学生从双语幼儿园一直到大学生、年轻人进去以后,所感受的场景全部是在欧洲。经过一段时间,这个项目政府投资赚钱了。
  我们去考察时,排队买门票,后来成思危跟我说,这个项目中国没有,你可以搞这个项目。回来我就跟他们交流,这个项目取得成功,准备在济州岛建第二个英语城,规模非常大。我问他们,韩国才4000万人口,一个英语城足够了,为什么在济州岛建第二个英语城?他说中国学生多,中国有2亿学生都可以到这里来玩,所以在济州岛建第二个英语城是面对中国学生的。我告诉他,你不要建了,我回中国建。
  回来以后,就请教育部副部长、国家旅游总局局长、外交部副部长开了一个座谈会,成思危副委员长帮忙组织,我做主旨演讲。他们觉得这些项目就是产城融的一个好项目,非常好。给我建议说,中国是大国,搞一个英语不够,应该多语种。后来我们选择英国、德国、法国、意大利、荷兰、西班牙、俄罗斯,还有一个说阿拉伯语的摩洛哥,加上亚洲区域,搞了一个城九个国家和地区,这么多语言进来。这个城,一是选择了哈尔滨,因为这个城市是欧陆结合最好的城市,今年10月份已经开城,非常好玩,这个城市有11个园,玩三天可以不出来,里面全部是外国人,有法语、德语的,玩到哪个国家都要交钱。资金回笼情况,从二层、三层、四层到五层卖掉,生产了2000多套五星级酒店客房,分时度假,我们在北京、上海、广州、江苏卖了70%,一年多资金基本回来,这个项目政府非常支持,给了很多支持和鼓励将近。
  现在哈尔滨正在搞冰雪大赛,只要搞活动,当地政府就给补贴,好项目就可以拿钱、拿地,一个是银行拿钱,一个是向政府要钱。还有游艇汇、马汇,已经进了100多个品牌,吃喝玩娱购。
  四个主题,文化教育、旅游观光、影视传媒、商业物流。当时这块地很便宜,现在我们每年税收应该比这块地增加3倍,所以感兴趣可以跟我们合作。
  马术场,黑龙江省最大的马术俱乐部在这里建的。现在第二个项目是在上海第三机场旁边,零距离。第三个项目是在太原。
  谢谢大家!
  李丹:感谢李晓林先生的精彩演讲,让很多人都希望到哈尔滨外语城走一走、看一看。

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  李丹:地产发展到现阶段已经有两个重要属性,一个是产品属性,一个是金融属性,如何通过金融产品的设计增强流动性,增强地产更好的增值,下面进入今天的圆桌对话环节:多视角下资产证券化历史、现在、未来研究论坛

  有请高峰对话主持人:民生银行私人银行创始人副总裁    李文
  有请对话嘉宾:
  地金联联席主席  润泰资本董事长 郭述杰
  中化汇力投资管理有限公司 副董事长、中国资产证券化论坛基础设施证券化委员会主席   孟明毅
  中国资产证券化论坛执委会主席、中伦律师事务所金融部负责人  刘柏荣
  中国电建地产集团总经理助理、投资总监、产业地产事业部总经理    谈晓君
  领地集团助理总裁兼品牌总经理 姚科
  荣盛产业新城集团副总经理 王玉龙
  中联智创独角兽加速器董事长 曹志国
  源嵘投资董事长 许大金
  清华大学国家金融研究院、清华大学五道口金融学院、五道口投资基金董事长、奇瑞汽车副董事长 周建民

  李文:我们的论坛是两个论坛合在一起了,今天的主题是非常有意义的,资产证券化备受地产领域和金融领域比较关注的,资产证券化的话题也是起源于美国,在欧洲和美国发展非常成熟,包括制度各方面都是发展比较好的,在亚洲,日本和新加坡大家都知道发展非常快,大家都比较关注REITs的发展,我们国家十来年了,虽然一直在研究REITs,做了很多的研究,而且有很多创新。到19年估计不到4万亿,对起金融的上百亿的资产还是比较少的,首先我们讨论一下REITs的问题,刚才郭总谈到他们去美国,对美国的REITs有了了解,我想请郭总谈谈您对美国的REITs的印象和感受。

  郭述杰:感谢李总的提问,REITs这块,我这次去美国专程学习,而且拜访了很多操作REITs的基金,做的非常好的,很牛的一些公司。最大的感受是我和他们很牛的基金管理人沟通的时候,他们问我一个问题,他说郭总,我长时间不在中国,你怎么看中国的共产主义。我说我用我的导师孟晓苏老师说的话,REITs才是真正的实现了共产主义,他问我为什么,我说我们买房子是买的产权,但是REITs对应的就是有稳定现金流产权的固定的资产,并且解决了流动性,孟晓苏老师说统治阶级如果没有调配好就会依赖一小部分群体,只有把资产做成可流动性以后,才可以让大众都可以购买,解决了中国固定资产的流动性,中国的固定资产的存量比美国大很多,公共设施、基础设施、医院、商场都可以做资产证券化,这才是中国未来在存量资产时代必须要走的路,谢谢。

  李文:谢谢郭总,第二个问题给孟明毅董事长,你们出的企业的资产证券化的书,肯定对企业的资产证券化有很多的研究,目前企业的资产证券化碰到了什么问题,有什么好的对策?

  孟明毅:非常感谢,刚才您也说了,我们国家的资产证券化发展,过去几年非常快速,有两个特点,一个是从14年实行备案制以来爆发性的增长到现在已经累计为企业融资接近于4万亿元,所以这个也是为实体经济起了巨大贡献的金融产品。另外就是在我国的证券化市场跟欧美还有很大的区别,我们国家企业的融资占相对多数,而在美国和欧洲,金融机构的信贷资产证券化是主导,他们不明白中国的企业做的资产证券化是什么东西,因为跟他们有很大的区别。
  我们现在认为有四个难题,首先是现有的法律和制度上,我们也看到最近《证券法》修订,首次将资产作为证券的定义,但是在其他的方面,SPV资产隔离的效率,法人主体的定位,还有各种资产,包括农村的集体用地资产,确权的方式没有落地,有一些税收、会计上的方法还没有统一。这是制度的问题。
  第二,我们的资产还是债权产品居多,这跟我们的金融体系有很大的关系,导致无法运用ABS给企业降负债,其实还是变相的债权人。
  第三,我国的企业ABS流动性过低,发现几个几乎就被银行买下来了。
  最后一个是市场的支持体系,包括很多方面,包括信用评级,包括价值的评估,包括信息的平台,包括后续对于投资者的资产服务等等方面,目前我们和西方相比还有很大的区别。导致了最主要的问题,中国的企业的ABS近似于变相的在线融资工具,使用这些产品的客户主要也是以信用级别比较高的央企和国企为主,真正像欧美一样靠资产实现融资,靠真实出售资产隔离去实现融资还是比较少的。
  所以我们认为日后进行改革的过程中要肯定贡献,但是要看到目前和国内其他的债权金融产品有很高的可替代性,而不是像欧美一样互补。
  主要要发展触角型的ABS产品,也是中央明确鼓励的。第二个是市场上进行改革,一方面针对一般的ABS产品开放更多的机构投资者进行投资,目前的公募资金持有量700多亿,很少。社保基金包括企业年金,投资ABS都有政策上的限制,保险公司也面临着比较高的管理员的需求,所以银行为主的局面还没有被打破。
  另外针对地产界很关注的REITs产品,这种类型的产品实际上是可以实现公募的,因为可以比较容易的被个人投资者理解,投的是什么样的资产,什么类型的地产项目,这种类型就应该鼓励突破公募,通过实现公募而增加流动性,以使ABS资本形成长期的,权益性的直接融资的工具,去为实体经济搞好服务。

  李文:感谢你的论述,我也关注到资产证券化虽然在中国的时间不长,量也没有美国那么大,但是我们的创新确实非常大,去年3P领域,保险资产还有很多其他的资产都在做证券化,美国的ABS,MBS还是比较多的,我们国家2017年开始有公募的REITs了,但是我相信今后的公募的REITs还是主打的方向,因为在我们的资管新规里面是可以参与投资的的交易所,这个空间是打通的,接下来的问题想问问刘律师,关于国内的公募的REITs今后的发展方向,您觉得前景怎么样?

  刘柏荣:我从2004年和开行首单资产证券化项目到现在有15年的时间,这是行业对REITs的研究一直在关注着。首先祝贺孟明毅先生有这么一本巨著贡献给业内是非常大的一件事情,我心里非常感动。
  就主持人的问题,我的观点是中国REITs突破的可行方案是从目前的类REITs到公募REITs这样一个发展路径。中国的类REITs截止到2019年12月31号,五年时间总共发行了59单,总规模是1195亿,占企业ABS规模的11.19%,在写字楼里是10单,商场是23单,酒店10单,综合体3单,基础设施1单,物流地产5单,公寓13单。所有这59单采取的是以专项计划为载体的类REITs项目的交易结构。这个交易结构是三层交易结构:
  第一层,SPV资产支持计划。
  第二层,SPV契约型私募基金或者是信托。
  第三层,SPV项目公司与项目公司直接持有物业。
  涉及到三个环节:私募基金管理人,证券化里是计划管理人,最后一层是项目公司。作为中国的资产证券化下一步要怎么做?就是在资产支持计划,专项资产管理人计划之上再加一层公募基金管理人,四层SPV来推动中国的公募REITs,这可能是一个可行的方案。
  既然明白了发展路径,最大突破是什么,需要解决哪些问题?
  问题1,突破公募投资基金的"双十"限制。1.单只证券投资基金持有的同一信用级别的ABS比例不得超过该ABS规模的10%,这是目前证监会的限制规定。2.单只证券投资基金投资于同一原始权益人的各类ABS的比例不得超过该基金资产规模的10%。双十规定必须突破。
  具体实践过程中,也有一些客户在操作,从公募基金+ABS公募REITs的方案,遇到两大主要问题:
  第一,杠杆设置问题。为什么要杠杆设置?底层资产收益率低,无法满足公募REITs投资者的要求,因此需要设计杠杆。到底这个杠杆在四层SPV中哪一层设置?
  第二,治理结构问题。四层治理结构,从公募基金、专项计划、契约型基金和项目公司,每一个SPV的载体都不一样,但治理结构如何往下传导?杠杆设置问题和治理结构问题是实际问题。市场上已经有可行的方案了。
  谢谢!

  李文:资产证券化虽然有很多创新,但在金融上创新任重道远,只要把资产证券化做好了,一定对实体经济的支持,对普惠金融的支持是一个利好。
  第二个话题是关于产业运营和资本运营,问一下接下来的六位嘉宾,每位谈谈一下感想。结合自己的企业,谈一谈产业运营和资本运营怎么结合,怎么能够促进产业的发展?

  王玉龙:荣盛产业新城集团现在全国运营13个产业新城,总占地500多平方公里,同时我自己还兼职一个产业新城总经理,这个产业新城在固安。这个园区是56.5平方公里,占了一个镇,正好介于雄安和北京之间。
  结合刚才主持人的这个话题聊一聊产城和资本运营。
  中国的产业园区分几大类,包括亦庄开发区和苏州工业园这样政府主导型是一类,还有园中园类,包括一些地产转型类。现在很多地产转型到产业园区的,很多人在资产运作方面就不会做了,因为做传统的房地产四证之后,可以用土地证做抵押,做一些开发贷,但产城没有抵押物。我们跟政府签了一知协议之后就开始开发产城。
  我认为我们应该分几段,因为不能奢望所有的政府都有钱,就像李主席讲的,哈尔滨政府有钱,办一场活动,因为是文化产业园,可以给我们资金。但现在很多政府没有资金,连政府的财政资金非常紧张。在这种情况下,如何运营这个产业园区呢?分三个阶段:前端、中端和后端。
  前端怎么做?前端有大量的投入,基础设施的投入、土地整理的投入,包括整个产品的定位和研究的投入。中端有建设级,后端有运营级。产城通常的做法,和政府共同成立一个资金池,所有土地的出让金进到资金池里,所有的税金进到资金池了,用自己招商出让土地的出让金反做基础设施建设,首先加大招商,企业招进来之后,交了土地出让金的钱,用这个钱做基础设施建设和土地整理,政府给我定期结算,返给我15%的利润。这是前期。中端,会加大建设,里面有二级工业地产和二级住宅。二级工业地产做园中园模式,后端运营要有资产证券化的概念,只有这样才能形成产业园区和闭环的关系。
  谢谢大家!

  谈晓君:中国电建地产是16家具有房地产开发牌照的央企,2019年在528亿,从2018年开始,我们进行"一主两翼"产业化拓展,我从零开始打造这样的平台,说起来从零开始,结合今天的主题:产城融合。中国电建,建筑类央企本身在企业资源里就有很多设计院,中国电建一个设计院在美国全球排名里排第二,中国排第一,有设计院资源,又有工程局,大量做基础设施,同时还有基金公司。现在成立产业投资平台不仅是电建地产产业投资平台,是作为中国电建的窗口单位,来整合做产业资源。
  关于资产证券化,资产证券化是大家最终一个出口,这只靴子,可能第一只靴子听了很久,说了很久,还没有下来,更别说第二只靴子了。从我的角度来讲,实际上资产证券化首先要有核心资产,底层资产现在主要从三个维度来做:1.产城融合,实际上是和地方政府一块综合我们优势做产业新城。2.产业投资,我们和产业方一起联合,发挥我们的优势,融资、建设,所有产业都是围绕融投建管退来做的,找到产业链中我们的优势,把真正资产运营和产业方去合作。3.资产运营,中国电建持有性资产,包括酒店、长租公寓等等也在我们这里。
  作为央企的产业地产,一定要定位准确,不是全产业链都去做,而是要发挥平台优势,把前面的融、投、建能力发挥出来,把运营和退出功能更多和社会化、专业化机构合作,才能真正落地实施。
  产城融合过去人为分成一级开发、二级开发,很多企业现在不愿意碰一级开发,但是到地方政府去,很多地方是希望你做一级开发的,这方面我们是有优势的,也欢迎与各位合作。谢谢!

  许大金:我来自上海源嵘投资,主要是两个方向,第一,做城市更新的运营,从2015年做轻资产的运营,配合广安控股做了一个项目,两年多把这个项目打造出来,成了北京文化新地标。第二,我们投资方向是两个,一是文化,我们跟电建有一个平台--中文源嵘文化投资,专注于中国文化IP的打造,已经做了两届中国文化IP展,汇集了国内知名IP近百个。二是专注在教育,我们不仅仅关注K12的教育,也关注到职业教育、安全教育、社区教育,包括老年教育等等。现在已经打造了一系列教育平台,希望在这方面以后有机会跟大家合作。谢谢大家!

  姚科:我们是来自成都的一家企业,领地是传统的住宅开发商,这几年在转型开始介入到产业地产。主要两个方向:第一,在峨眉做了旅游地产,峨眉白天旅游比较好,但到了晚上峨眉旅游夜间经济比较差,所以我们重点发展峨眉夜间经济来做好。第二,基于我们这几年在大健康方面做了一些工作,一是跟日本医学院做合作,做中国最高端的体检中心。二是跟美国AHCC新型医院模式进行整合,在成都获取407亩产业用地,跟京东方合作。我们最近也在研究互联网融资模式、众筹模式在进行探讨。在成都,特别是成渝,确定关于建设推进成渝经济圈快速建设的经济圈,在1979年在南海画了一个圈,现在在巴蜀大地上画了一个圈,关于金融创新、产业创新全面动起来,在成都产生了两个产业新城,一个是天府新区,一个是简阳新区,发展的非常快,也慢慢进入到产业地产。

  曹志国:今天主题是产业运营和资本运营,说一下产业运营。产城融合,什么是产业,大家需要思考一下,我们运营什么?有的逻辑是运营产业园区,这是一个逻辑,有的找好一个位置,有的是产业运营。产业运营和园区是两个概念,园区是产业综合体,产业运营要聚焦,要垂直,比如现在投资大健康产业,这是产业运营的逻辑。从行业生态、企业生态,包含资本要素,这些是产业运营本质问题。我们的目标客户到底是谁,服务谁,要搞清楚,其实是企业。在这个逻辑和本质下,去构建一个生态,这是我对它的理解。不管房子盖得再好,政策再好,没有好的产业,不去赋能它,都没有意义。
  这是一个链条,是所有要素的集成,才能做成一个产业,是大生态,是一个链,是一个链的组成和集成,我们都在链之中。这是我对产业运营的理解,产业运营、园区运营和保障运营是一体化的。和资本的关系市什么?如果从园区运营角度来讲,运营是灵魂,是产品中的产品,是软性的东西,是价值观东西,如何和资本链接起来,要同逻辑、同思维、同认知、同频、同目标等一起做一件事情。

  周建民:在座各位都是地产界、金融界的大咖,我是来学习的。我有两个身份,五道口基金的董事长,去年元旦前多了一个身份,五道口基金200亿控股奇瑞汽车是中国汽车行业大事,原来奇瑞集团是国企,我们基金把它混该了,现在五道口基金是51%的股东,奇瑞变成一个民营企业了,也是安徽最大一个国企混该。
  谈到产城融合、地产融合和产业的合作,有一个体会,地产行业很多人开始进入汽车行业了。很多人问我:HD公司花了600亿进入汽车行业,是想去圈地,还是真想干汽车?我说:干地产是真的,我认为干汽车行业也是真的,否则不可能花这么多钱去玩游戏。
  还有一家地产商几年前买了奇瑞旗下的观致汽车,花了70亿,在8个城市圈了8块地,这个月又买了长城和PSA深圳一个工厂,花了16亿,结果也有人问我,因为工厂在深圳比较核心位置,有地、有工厂,这个公司是想做汽车还是想做地产?我说肯定想做汽车产业,也想做地产。
  很多政府最近来找我们,说你到我们那儿建一个整车厂做新能源汽车怎么样,给你至少5000亩地,再给你50亿,来不来?为什么?对汽车产业有招商的需求,奇瑞汽车在好几个城市都是当地的纳税大户,第一户。通用汽车去年给烟台市贡献税收80亿,奇瑞跟捷豹路虎有一个合资公司,到常熟建工厂,很快成为当地第一纳税大户,在开封也是第一纳税大户,很多地产商如果拥有一个产业,去拿地是比较便宜的,做地产会比别人门槛更高,有竞争力,拿的地便宜,风险小。但如果产业做不好,会赔钱。
  为什么大家看好汽车产业?因为传统汽车行业在每一个发达国家都是支柱产业,在德国是第一产业,在日本、法国、英国。最近雷诺控股了日产,日本政府认为法国的国企影响了它的产业,对它的产业形成威胁。
  所以我们是做资本的,控股性的收购,我们进入汽车行业也是看好这个行业,有人说你们可以转型,将来进入汽车产业来圈地,到哪个地方都要1万亩,要了以后就跟地产商合作。但是我想如果一个汽车公司变成地产商的话,我们国家的实体经济就会受影响。所以我们未来还是要专注做汽车。
  他们说资本进来以后,对奇瑞有什么新的定位吗?我说,第一还是以汽车为主业,剥离非主业的资产;第二是用十年时间要把奇瑞打造成汽车界的华为,我们要用十年的时间把奇瑞打造成世界五百强100名左右等等,当然我们还有一些目标。今天地产界老总,还有孟总、沈总这些大佬都在这里,我今天夜也来学习的,奇瑞汽车未来会涉及新能源,最近跟中国独角兽企业都签约了,因为传统汽车是设计1000个供应商,新能源汽车设计300个供应商,未来奇瑞的合作伙伴,从科技领域全球独角兽,我们已经签了十个,未来奇瑞集团会和世界五百强合作,从上个月开始与世界五百强一一开始合作签约,都是他们的董事长出面。所以未来我们这个产业能和在座诸位的行业、企业合作,也请大家多指导我们,多多关注奇瑞汽车。
  谢谢大家!

  李文:谢谢刚才几位嘉宾的分享,大家提了很多好的想法,怎么样把这个产业和资本融合,首先是好的产业,其次整合金融资源,然后是好好策划,只有好好策划了,搭建平台了,大家都能成功。刚才大家分享了非常好的经验,非常感谢九位嘉宾跟大家分享精彩的经验,谢谢!

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